Bewirtschaftungsmanagement 42 43 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Multi-Krise und kein Ende Den Mieterservice hat auch 2023 die Flüchtlingswelle aus der Ukraine und weltweiten Kriegsgebieten, Inflation und Energiekrise beschäftigt. All diese Themen wirken sich weiterhin unmittelbar auf Vermietungssituation, Bestandsverwaltung und Forderungsmanagement aus. Hohe Motivation, Disziplin, gut funktionierende Strukturen und Abläufe sowie höchst engagierte Zusammenarbeit haben 2023 erneut dafür gesorgt, dass alle Abteilungsziele erreicht werden konnten. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Kempten sorgen insbesondere bezahlbare Mieten und das Preis-Leistungs-Verhältnis von Service und Qualität für hohe Nachfrage. Die Kundenfrequenz ist nochmals gestiegen; erstmals haben sich über 4.000 Bewerber mit Wohnungsgesuchen registriert. Um diese hohe Kundenfrequenz besser steuern zu können, wurde 2023 ein automatisiertes Telefonrouting eingeführt, das die Vielzahl der anrufenden Kunden noch zielgerichteter im Haus steuert. Auf diesem hohen Nachfragemarkt wirkt sich nach wie vor die kriegsbedingte Flüchtlingswelle aus der Ukraine verschärfend aus. Die Fluktuation ist zudem wieder leicht auf 5,3 % gesunken. Damit drängen auf die rund 200 disponiblen Wohnungen im Bestand Bewerber in vierstelliger Zahl. Dennoch ist es dem Team auch 2023 gelungen, mit Hilfe des konsequent angewandten Belegungskonzeptes alle Zielgruppen nach Möglichkeit zu bedienen. Bei Erstvermietung des Neubaus in der Funkenwiese wurden alle 34 Wohnungen pünktlich vermietet und übergeben. Dabei wurde besonders darauf geachtet, die großen 4-Zimmer-Wohnungen an Familien mit Kindern zu vermieten. Parallel dazu wurde die Einführung der neuen Vermietungssoftware Immomio vorbereitet, die 2024 dem Vermietungsteam die Arbeit erleichtern soll. Mit Einführung des Mieterportals im Mieterservice wird der nächste Schritt in der Digitalisierung der Arbeitsprozesse erfolgen. Hauptkündigungsgrund bestehender Mietverhältnisse ist 2023 erneut Tod des Mieters oder der Umzug ins Pflegeheim. Auf Grund oft jahrzehntelanger Mietverhältnisse ist die Neuvermietung dieser Wohnungen nur nach umfassenden Renovierungsarbeiten möglich. Durch Engpässe auf dem Handwerkermarkt und Personalmangel im Regiebetrieb ist die Leerstandsquote erstmals seit Jahren auf 0,56 % gestiegen. Preise für Dienstleistungen für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen erhöhten sich bundesweit binnen Jahresfrist um 10,5 %. Bei Sozialbau stiegen die Instandhaltungsinvestitionen 2023 um 14 %. Die Inflation macht sich hier ebenso bemerkbar wie fehlende Kapazitäten im Regiebetrieb und der damit einhergehenden verstärkten Erfordernis, auf externe Handwerkerfirmen zurückgreifen zu müssen. 1.467 75 m2 und mehr 624 bis 60 m2 601 bis 45 m2 1.365 bis 75 m2 680 1-Zimmer- Wohnungen 745 4- oder mehr Zimmer Wohnungen 1.702 3-Zimmer- Wohnungen 930 2-Zimmer- Wohnungen Die Lebenshaltungs- und Energiekosten belasten die Mieter finanziell. Die höchste Steigerung bei den Wohnungsnebenkosten gab es seit 2020 bei den Kosten für Strom, Gas und andere Brennstoffe. Diese waren im August 2023 im Schnitt um plus 54,3 % teurer als 2020 (Quelle: Bay. Landesamt für Statistik). Das hat sich 2023 auf die Zahlungsmoral der Mieter ausgewirkt. Durch intensive Bemühungen konnten die Rückstände verglichen mit dem Branchendurchschnitt niedrig gehalten werden. Durch ge- schicktes Verhandeln konnten Räumungen im Berichtsjahr vermieden werden. 2023 musste zum ersten Mal vor Gericht die Zustimmung eines Mieters zur Strangsanierung eingefordert werden. Das Gericht war von dem abgestimmten und strukturierten Vorgehen von Ankündigung, Mieterbetreuung und Sanierungskonzept seitens Sozialbau überzeugt. Die Maßnahme konnte wie geplant durchgeführt werden.
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